Superbonus e controlli dell’Agenzia delle Entrate. Il Superbonus ha avuto un impatto importante sui conti pubblici dello Stato italiano, sotto svariati punti di vista; senza entrare nel merito del dibattito, è opportuno evidenziare che, essendo stata “eccezionale” la misura dell’agevolazione, allo stesso modo è molto rilevante, da parte principalmente dell’Agenzia delle entrate, l’attività di controllo successiva, attualmente in corso e finalizzata a verificare la legittimità della detrazione utilizzata ed il rispetto di una serie di ulteriori obblighi conseguenti.
Tra i suddetti ulteriori obblighi conseguenti alla realizzazione di opere agevolate con il Superbonus (ma anche con l’ecobonus e il sismabonus “ordinari”), vi è l’esecuzione di un adempimento tecnico con importanti riflessi anche sotto il profilo fiscale: l’aggiornamento catastale dell’immobile che ha usufruito dei lavori agevolati, con adeguamento della relativa rendita.
Come sopra anticipato, attualmente è in corso un’attività di controllo finalizzata a rilevare l’avvenuta corretta esecuzione del suddetto adempimento (Provvedimento Direttore Agenzia delle Entrate 38133/2025 del 7 febbraio 2025). Non sembra si tratti di un adempimento la cui mancanza, di per se, possa mettere in discussione la spettanza dell’agevolazione, ma si tratta comunque di un obbligo di Legge con conseguenze fiscali. Sono oggetto di analisi, in particolare, quelle situazioni in cui, a fronte di importi elevati di crediti fiscali ceduti, risultino dati catastali con rendite attuali modeste.
Il nostro studio è stato al fianco di condomìni, imprese e privati, assistendo e supportando i clienti dalle fasi preliminari dei lavori agevolati con il Superbonus e gli altri bonus edilizi, fino alla conclusione dei lavori, per quanto riguarda gli aspetti fiscali delle opere, e arrivando nella totalità delle pratiche gestite – diverse centinaia nell’arco di circa tre anni – al perfezionamento dello sconto in fattura o della cessione del credito in condizioni di piena legittimità e sicurezza (diversi articoli pubblicati sul tema su questo portale sono disponibili qua 1.0,2. 0, 3.0, 4.0, …). E’ quindi opportuno fornire i seguenti chiarimenti, in sintesi, restando disponibili per informazioni ulteriori.
Aggiornamento catastale: quando è obbligatorio e perché
In estrema sintesi, quando i lavori hanno comportato una modifica di consistenza, superficie, volumetria o destinazione d’uso dell’immobile, o comunque un significativo incremento di valore dell’immobile, il proprietario deve presentare all’Agenzia delle Entrate un’apposita denuncia di variazione catastale (“DOCFA”), entro 30 giorni dalla fine lavori, per adeguare la rappresentazione catastale alla situazione di fatto dell’immobile. È un adempimento previsto dal D.M. 701/1994 e dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR n. 380/2001), di grande importanza anche ai fini fiscali, per definire la nuova rendita catastale a base dell’IMU e di altri tributi.
Gli interventi edilizi agevolati dal Superbonus (ma anche, come detto, da ecobonus e sismabonus), come cappotti termici, sostituzione impianti, interventi antisismici, demolizione e ricostruzione, in genere, ma non sempre, hanno inciso su:
- Consistenza (superficie e volumi dell’immobile);
- Categoria e destinazione d’uso (es. da deposito a residenziale);
- Incremento di valore dell’immobile,
con conseguente probabile impatto sulla rendita catastale dell’immobile, rilevante, come detto, ai fini IMU e per altri tributi; in proposito, considerato che le casistiche sono tante e implicano valutazioni tecniche complesse, è opportuno verificare con il professionista tecnico di fiducia, alla luce (tra le altre) delle Circ. Consiglio Nazionale degli Ingegneri, n. 276/XX Sess./2025 e n. 251/XX Sess./2025, la necessità di variazione catastale in relazione al singolo intervento realizzato, con conseguente adeguamento della rendita dell’immobile.
La normativa (art. 1, D.M. 701/1994 e DPR n. 380/2001) imponeva quindi, in molti casi, al proprietario di presentare la menzionata denuncia di variazione catastale (DOCFA) entro 30 giorni dalla dichiarazione di fine lavori.
Cosa controlla oggi l’Agenzia delle Entrate
Premesso quanto sopra, l’Agenzia delle Entrate ha oggi in corso controlli “mirati” sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, con un focus sulle situazioni in cui, a fronte di importi elevati di crediti fiscali ceduti, risultino dati catastali con rendite attuali modeste (riconducibili a mancata o infedele presentazione della variazione DOCFA), quindi con particolare attenzione a
- immobili oggetto di interventi di demolizione/ricostruzione;
- immobili che hanno subito rilevanti cambi di destinazione d’uso (da rudere agricolo a villetta; da magazzino a loft ad uso abitativo);
- immobili che sono stati oggetto di lavori agevolati di importo rilevante.
E’ opportuno tenere presente che l’Agenzia delle Entrate sta inviando, per quanto abbiamo avuto modo di constatare, lettere con funzione di “avviso bonario” vale a dire con evidenza degli elementi rilevati e con invito a regolarizzare o a fornire chiarimenti. Non si tratta, in genere, di avvisi di accertamento contenenti la richiesta di pagamento di imposte e sanzioni, ma di richieste di chiarimenti che potranno anche concludersi con l’archiviazione del procedimento qualora il proprietario abbia posto in essere tutti gli adempimenti o anche qualora non fosse necessario procedere, nel singolo caso concreto, ad alcuna variazione catastale.
In ogni caso, sia che esista qualcosa da regolarizzare o meno, è importante dare seguito (rispondere) alle richieste dell’Agenzia delle entrate, perché la mancata risposta può esporre a conseguenze molto sfavorevoli (per le quali si può passare dalla “semplice” richiesta di chiarimenti agli accertamenti veri e propri, con applicazione di sanzioni fino ad un massimo di €8.264, oltre ad eventuali recuperi di IMU e altri tributi calcolati sulle rendite aggiornate).
Cosa fare in caso di Superbonus e Controlli e (possibilmente) come evitarli
Come già osservato, alla dichiarazione di variazione catastale a conclusione dei lavori non sembra possa attribuirsi la valenza di adempimento la cui mancanza, di per se, possa a mettere in discussione la spettanza dell’agevolazione, ma si tratta comunque di un obbligo di Legge con conseguenze fiscali. Ecco quindi cosa suggeriamo:
- verificare, con il professionista tecnico di riferimento per i lavori agevolati, la situazione catastale attuale dell’immobile e se si rende necessaria la variazione;
- presentare eventuale dichiarazione di variazione mancante;
- regolarizzare eventualmente IMU e altri tributi dovuti in seguito all’aggiornamento della rendita;
- rispondere alla lettere di compliance dell’Agenzia delle Entrate ed eventualmente usufruire di sanzioni ridotte e chiudere la posizione senza rischi futuri.
Restiamo disponibili per chiarimenti e assistenza su Superbonus e controlli.
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